Интересные новости. Что проверять перед покупкой жилья?
13.08.2015

Приобретая квартиру "не глядя", можно столкнуться с риском признания сделки недействительной. Рассмотрим способы, с помощью которых можно проверить "чистоту" объекта недвижимости, дееспособность собственников и случаи, в которых суды при оспаривании сделок встают на защиту прав несовершеннолетних детей. Не лишней может оказаться и проверка здоровья продавца, предупреждают эксперты.

Каждый человек в течение своей жизни совершает хотя бы одну операцию с недвижимостью – покупает квартиру, дарит дом, арендует дачу и так далее. То есть, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, принимает участие в сделке – действиях граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости. 

Сделка считается действительной, если соблюден ряд условий:
 – содержание сделки соответствует закону;
 – ее участники (юридические или физические лица) обладают право- и дееспособностью;
 – сделка совершена в необходимой форме (устной или письменной);
 – воля сторон сделки и их волеизъявление совпадают. 

Кроме того, сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации. По данным Росреестра, за прошлый год было зарегистрировано 10,7 млн сделок с жилыми помещениями, из них 549 000 – только в Москве, которая занимает лидирующие позиции в списке субъектов РФ по этому показателю.

Согласно статистике тех же органов госрегистрации, наиболее часто наши сограждане покупают и продают недвижимость – их регистрируется свыше 56 % от общего числа переходов прав. Следом по частоте совершения идут такие сделки, как дарение, мена, ипотека, аренда, рента и др. Поскольку жилая недвижимость обладает финансовой ценностью, то сделки с ней не обходятся без риска и сложностей – там, где есть деньги, найдется место и разного рода махинациям. "Грешны" бывают все: и покупатели, и продавцы, и посредники. А если хотя бы одно из вышеуказанных условий нарушено, то действительной сделку считать нельзя. Поэтому, чтобы не получить от процесса разочарование и убытки, участникам необходимо знать обо всех подводных камнях наиболее частого вида сделок. 

Что проверять перед куплей-продажей

Основные риски при сделках купли-продажи связаны с правами продавцов и наличием средств у покупателей. Чаще риск ложится на покупателя, потому что он может приобрести квартиру у лица, которое не имело права ее продавать, либо квартиру с зарегистрированными в ней людьми, о существовании которых он не знал. Продавец же рискует недополучить всю сумму. При этом продавцу обезопасить себя намного проще, просто прописав в договоре купли-продажи условие о том, что покупатель становится полноправным собственником только после полной оплаты сделки, что, в свою очередь, подтверждается передаточным актом или распиской сторон об отсутствии претензий друг к другу. При желании такую расписку можно заверить нотариально. 

Покупателю же следует самостоятельно проверить квартиру перед сделкой – в будущем это поможет доказать свою добросовестность, если сделку попытаются признать недействительной через суд. Согласно ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи квартиры является перечень лиц, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования жилым помещением после его отчуждения. Чтобы это проверить, покупателю необходимо попросить собственника (продавца квартиры) предоставить расширенную выписку из домовой книги – этот документ покажет, кто зарегистрирован в квартире и сохраняют ли эти люди свое право проживания в ней при ее продаже. Также необходимо просмотреть список всех, кто был зарегистрирован в жилище со времен заселения дома и куда они выписались (например, кто-то может сейчас отбывать наказание, а потом через несколько лет заявить свои права на недвижимость). При дарении не помешает проделать те же действия, чтобы убедиться, что сделку потом не отменят. 

Выписку из домовой книги можно попросить в местной управляющей компании или жэке, но получать ее придется вместе с продавцом – посторонним лицам такие документы не предоставляются. Также можно получить архивную выписку в паспортном столе и выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) – опять же, не без участия продавца. В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания единого реестра. Из содержания бумаги станет понятно, находилась ли квартира в эпицентре судебного спора, состояла ли под арестом и пр. 

Бывает, что квартира в ЕГРП не числится. Как правило, такое случается с недвижимостью старого жилого фонда. Если объекта в реестре нет, это означает, что после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок и с юридической точки зрения ее можно считать "идеальной". Для пущей уверенности сомневающийся покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. А в самом тексте договора стоит прописать условие предварительного снятия с учета в квартире зарегистрированных лиц – это позволит избежать обращения в суд, если после перехода права жильцы откажутся сниматься с регистрационного учета или выезжать из квартиры.

Дети, приватизация и дееспособность

Есть нюансы и при покупке ранее приватизированного жилья – необходимо иметь в виду, что бывшие члены семьи собственника, отказавшиеся при приватизации от права собственности на долю в жилом помещении, сохраняют право постоянного (бессрочного) пользования им. 
"Признание приоритета прав собственника [недвижимости] либо проживающих в нем нанимателей зависит от установления фактических обстоятельств конкретного спора", говорил в марте этого года председатель Конституционного суда РФ Валерий Зорькин при вынесении постановления по делу 5-П/2015 от 24 марта 2015 года. Аналогичная позиция КС РФ отражена и в других актах – Постановлении от 8 июня 2010 года N 13-П, определении от 3 ноября 2006 года № 455-О , от 18 октября 2012 года № 1837-О и др.). 

Стоит обратить внимание и на возраст участников сделки – если среди них есть несовершеннолетние, то заключать сделку от их имени должны их законные представители, в противном случае она будет признана недействительной. Если же право несовершеннолетнего на пользование жилым помещением носит бессрочный характер, данное право сохраняется при переходе права собственности на такое помещение. Эту позицию поддерживает Верховный суд РФ – из его Определения от 25 июня 2013 года № 5-КГ13-52 следует, что "если на момент приватизации квартиры несовершеннолетний имел равное с нанимателем право пользования жилым помещением, в число собственников квартиры по договору передачи не включен, другим жилым помещением не обеспечен, зарегистрирован в жилом помещении, то право несовершеннолетнего лица пользоваться жилым помещением носит бессрочный характер. Следовательно, это право должно учитываться при переходе права собственности на помещение по соответствующему основанию к другому лицу".

В случае, если родители ребенка совершат сделку по отчуждению жилого помещения с целью ущемления прав детей, она может быть признана недействительной в силу ст. 169 ГК РФ как противоречащая основам правопорядка и нравственности – о том же говорится и в Определении Верховного Суда РФ от 15 октября 2013 года N 5-КГ13-88

Так же существует риск признания купли-продажи недействительной на основании ст.177 ГК РФ, если она была совершена гражданином хотя и дееспособным, но не понимавшим в момент ее совершения значения своих действий. Судебный иск в этом случае может подать как сам гражданин, так и другие лица, чьи права она нарушила. Поэтому покупателю перед приобретением жилья необходимо удостовериться в том, что лицо, отчуждающее квартиру, способно понимать значение своих действий. В этих целях у продавца можно запросить ряд справок о том, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере. Некоторые покупатели даже запрашивают сведения о состоянии здоровья продавца, однако предоставлять подобные документы или нет, решает последний. "В любом случае при покупке квартиры покупателя должно насторожить, если он до сделки ни разу не видел продавца, а все взаимодействие происходит через представителяВ и договор подписывает также представитель продавца по доверенности", предупреждает Рулькова. Дополнительной подстраховкой может служить нотариальное удостоверение договора. Обязательным требованием закона такое действие не является, однако многие покупатели настаивают на нем, поскольку в момент удостоверения нотариус проверяет не только документы сторон, но и их дееспособность. 

Необходимо тщательно проверять сделки: Суды, при подаче исков о признании сделок с недвижимостью недействительными, довольно часто удовлетворяют такие иски. При этом, как правило, в проигрыше остается покупатель, потому что очень трудно доказать, что он не знал о незаконности сделки или о нарушениях покупателей. А только добросовестный покупатель может сохранить за собой такую квартиру, т.е. тот, кто стал жертвой обстоятельств и никак не содействовал незаконной сделке. При этом такую добросовестность удается доказать только единицам. Остальные в результате судебных решений теряют права на недвижимость, и возврат денег за нее маловероятен. 

Подготовлено по материалам сайта Право.ру